一、案由

开放式老旧小区，一般始建于上世纪末或是本世纪初，由于规划建设起点低、基础配套设施不全、原产权单位改制破产等诸多原因，这些老旧、无物业的小区普遍存在着物业管理缺失、环境卫生较差、公共秩序混乱等问题，与周边新建小区形成明显反差，我们曹娥街道德济苑社区就是一个典型的开放式社区。为有效破解开放式居民小区物业管理的难题，我们积极探索开放式社区物业管理服务新举措、新模式，在街道、上级相关职能部门的支持下，深入推进社区物业管理新模式，逐步建立起开放式居民小区业主委员会自治管理新机制，收到了良好的成效。

但是，在实际管理过程中由于我们住户来自四面八方，受各种因素影响，导致对物业管理的要求、标准及看法各不相同；同时由于小区基础设施的陈旧；业委会主体地位的不明确；无正式主管部门等因素的影响，从而对小区的自治管理带来了一定的影响。

    二、建议

为了更好的推进开放式老旧小区的管理，创新服务方式，提升小区管理质量成为现阶段急需解决的一个问题，所以我觉得加强对自治管理小区业委会的扶持、引导，落实主管部门、明确业委会主体地位就显得尤为重要。

1.落实主管部门，加强监督、引导

以我社区为例，现在的业委会都是经过居民代表大会选举产生，在建设主管部门备案、同时报送街道登记，虽然近年来对业委会工作也越来越重视，区建设局和街道也对业委会进行考核，根据成绩发放一定的激励资金，这对促进我们自治管理小区的工作确实起到了作用。

但是在实际管理过程中，我们也遇到了问题，其中遗留历史问题是重要原因，如我们德济苑社区的几个小区主要是有拼凑型房产开发公司开发，卖完房子、解散班子，对后续问题难以追责所造成的问题，由于这些问题存续时间长，解决难度大，往往成为业主对物业管理不满的重症所在，业委会也感到无所适从，所以这时如果有一个明确的主管单位，对这些老旧小区业委会进行统一管理，这对解决历史遗留问题就提供了方便，业委会就可以“有家可归”。同时，主管部门也可以名正言顺对业委会进行管理，引导业委会根据《中华人民共和国物权法》和《浙江省物业管理条例》的要求进行管理，让开放式小区的业委会自管模式走上正轨。

2.明确业委会主体地位、理顺职、权、利

《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人员管理”。这为业主自管提供了法律依据。但在实际工作中，目前小区业主委员会来说，不在民政部门登记不具备诉讼主体资格，有些问题得不到法律支持，那么业主委员会到底算什么样的组织，如何看待业主委员会的地位？像其他物业公司由于是一个法人单位，对于长期不交物业费的业主就可以进行起诉，而我们业委会自管物业就不能走这样的法律程序，对某些长期物业费不交者，也就没有办法。

建议对自管小区的业委会进行登记，落实法人地位、根据《物业管理条例》明确其职、权、利，让业委会明确该做什么、不该做什么，实行清单式、量化管理。

3.职能单位联动，推进自治管理

小区管理是一个系统工程，设计水、电、环卫、工程维修等等方面，对于开放式小区这些问题都是有政府相关部门予以解决，但我们业委会自治管理小区，这些问题就需要我们自已解决。同时我们老旧小区这些问题还更为明显，如车辆停放、雨污管堵塞、屋顶漏水、绿化养护等，针对这些问题我们业委会只能自己解决，但由于自管小区收费低廉（像我们社区物业费一般只有0.3元/平方，其中一个小区还只收300元/户），收取费用只能维持日常基本管理。

建议，相关职能部门对自治管理的老旧小区也予以一定的支持，如雨污管长期堵塞溢 出的问题，虽然经过前几年的五水共治，有了一定的改善，但需要彻底解决只能进行改造分流，在彻底分流改造还不允许的情况下，如果环卫部门能定期进行疏通，这样就可以大大减轻自管小区的压力，其它如绿化养护也一样，所以希望政府相关部门予以考虑，在政策上对自管小区也进行一定的倾斜。

业委会自治管理模式是一个新生事物，但对于老旧小区来说却是最适合的，希望加强对业委会的管理、引导，明确其主体地位，在政府相关职能部门的共同支持下，老旧小区的管理会更上一层楼，居民的幸福指数一定会更高！