一、现状分析

我国2018年一号文件，明确探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度改革。可见，我国农村宅基地全流通的法律政策已经完善。但是，在试点范围内，“三权分置”的试行仅在德清、义乌等极少数试点范围内进行，且试点地区的改革步伐小而谨慎，即使是走在最前沿的义乌市试点，也仅是允许宅基地使用权在义乌市范围内符合条件的跨集体流转。可见，地方政府在改革的同时担心的也比较多，尤其是担心在全面放开宅基地流通后，由于农民的风险意识不高，会发生农民将自有宅基地及地上房屋转让后，挥霍资金，结果导致无房可住的情况，这与国家保障农民“一户一宅”的初衷不符。

二、意见建议

中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会针对农村宅基地全流通问题进行课题研究，我作为中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会的副主任以及该课题组的组长，对该问题组织调研并形成《农村宅基地制度改革相关法律问题研究报告》。该报告旨在遵循党中央2018年一号文件“三权分置”的基础上，综合各个试点地区的经验教训，总结出更为完善的宅基地“三权分置”改革内容。破解了农村宅基地使用权无法全面流转的难题，且确保了农民“一户一宅”的底线。《农村宅基地制度改革相关法律问题研究报告》从以下几点破解：

第一，农民在城市有商品房的可以将自有宅基地转让，以保障农民的居住权。农民作为出卖人必须满足以下条件：1、城镇有房子的农户，可以将农村的宅基地使用权转让，且转让后城镇的房子应限制出卖；2、农民在农村有两套以上宅基地的，可以转让。

第二，农民宅基地可以“以大换小”的置换。考虑到部分农民虽然仅拥有一套宅基地用于居住，但该宅基地的面积可能远超过其自身的居住需求，我们认为可以通过“置换”的方式，即在保障农民有一个基本的居住条件的前提下，允许农民以大面积的宅基地使用权置换小面积的宅基地使用权，并在此过程中获得部分财产利益。而对于置换的条件，必须设置合理的限制，同样可以用“满足基本的居住条件”作为界限，例如：必须保证农户的唯一居住宅基地面积在50平方米以上，且人均居住面积不小于25平方米，在同时满足这两个条件的情况下，方可将其宅基地使用权用于置换，并获取经济补偿。

第三，买受人应当在受让宅基地使用权及其地上建筑物的同时，对农民“是否具备转让条件”进行调查。鉴于保障农民作为转让人的弱势群体地位，买受人在购买宅基地使用权时，必须对农民是否具备“转让条件”进行调查，若受让人没有进行调查的或有过失的，受让人应当对农民“居无定所”承担“返还房屋”的责任。

第四，税收的70%强制留成用于农村廉租房建设（仅限于宅基地流转过程中无家可归的人）。

第五，强制要求买受人在受让宅基地使用权时，必须购买保险。