开放式老旧小区，一般始建于上世纪末或本世纪初，由于规划建设起点低、基础配套设施不全、原产权单位改制破产等诸多原因，这些老旧、无物业的小区普遍存在着物业管理缺失、环境卫生较差、公共秩序杂乱等问题，与周边新建小区形成明显反差，下面以我所工作的曹娥街道德济苑社区为例来分析老旧小区的管理现状。
（一）现状及存在问题：
德济苑社区现有6个小区，从1998年开始建造， 由于小区普遍规模小（最大的一个小区也只有12幢房子），没有物业公司愿意接管，但是面对小区各种混乱的局面，广大居民又迫切需要物业管理，后来在建设局物管科、街道、社区及小区业委会的共同努力下，几个小区相继实施了业委会自主管理模式，业委会通过“聘请保安、清扫员”从最基本的保洁、安全做起开始进行自治管理，而业委会委员们则相当于管理人员，他们无偿奉献、不拿工资，不以盈利为目的，所以物业费就较低（一般是每平方0.3元），实实在在的为居民们解决了一些实事，如车位改造、雨污疏通等，小区的面貌大为改观。对于这种模式，小区居民纷纷点赞！
业委会自治管理模式经过近10年的实施，可以说是解决老旧小区管理的最好模式，但由于受到各种因素的存在，在管理过程中还是会遇到很多的问题，制约着这种自管模式的进一步发展。
1、遗留问题多
开放式小区物业管理发展之所以不够顺畅,，其中遗留历史问题多是重要原因，主要有建设初期小区观念不强，设施不配套、不完善，开发商已解散。我们德济苑社区的几个小区主要是有拼凑型房产开发公司开发，卖完房产、解散班子，而对后续问题难以追责，由于这些问题存续时间长，解决难度大，往往成为业主对物业管理不满的重症所在。
2、物业收费难
物业费难收是影响物业管理正常运营的关键因素之一。我们社区的几个小区由于是业委会自管，物业费收缴情况总体较好（一般都在90%左右），但也存在着有些人会以各种借口拒交物业费，归纳起来大体有以下几种类型：思想差，不讲理由，拖着不交；家中有人生病，经济稍有困难；家中有车子等东西失窃，认为物业没有管好；空关户和不长住户；车子泊位问题不给解决，也成为其拒交物业费的理由，由于小区物业费低，不交物业费就会影响正常的管理。
4、设施管护差
老旧小区普遍空间小，车子增加快，解决车子泊位也是个大问题。虽然经过前期“绿改平”解决了一部分的车位，但还是无法满足居民的停车问题。同时，小区地下管线普遍混乱，雨污不分，排水不畅，一有大雨小区内汪洋一片，遇到暴雨用脚桶可以撑船，造成行人开车困难，污水横溢，给居民生活带来极大的不便。
二、借鉴的模式：
绍兴市越城区北海街道推行的“准物业”管理模式，就为我们提供了一个可以借鉴的模板，该模式由街道牵头成立企业性质的物业服务公司，安排1名班子成员、4名工作人员专项负责。街道内社区各自成立分公司，接手街道内无物业管理公司的老旧小区或其他有意愿更换物业管理公司的小区，受街道物业服务公司的统一领导，实行不以盈利为目的、街道补贴的物业服务模式。物业分公司经理由社区主任兼任，每幢楼设专职物管人员，实施“每格定人、每人定岗、每岗定责”的网格化管理，建立街道物业管理服务平台和社区物业管理网络上下呼应、相互结合的运行模式。
这种由街道牵头、社区实施、业主委员会监督、物业公司运营“四位一体”的新型综合管理体制，北海街道自2014年起实施，经过4年多的实践，该街道已有121个小区纳入到了社区准物业公司管理范畴，覆盖率高达85%，物业费收缴率都在90%以上，这种“低收费”、“广覆盖”、“有补贴”的新型自我服务管理机制逐步形成，深受居民欢迎。
三、建议
建议政府可以借鉴北海街道由街道牵头、社区实施、业主委员会监督、物业公司运营“四位一体”的“准物业”管理体制。
（一） 适用范围
准物业管理覆盖的小区主要分为三大类：一是城市老旧小区（以失管单位自管房和老旧商品房住宅小区为主）；二是城市综合商住小区（主要以多次更换物管公司或物管公司“跑路”，以致物管瘫痪小区为主）；三是城郊型安置小区。其中，绝大部分小区为治理难度大的失管小区或面临村改居诸多问题的城郊安置小区。
像我们德济苑社区这种实施业委会自治管理模式的老旧小区在我们上虞还有很多，自管模式可以说就是准物业管理的前身，已经为实施准物业模式打下了很好的基础。
（二） 优势特征
1.不以盈利为目的---实现低收费与专业化服务的有效结合
北海街道实施物业服务收费标准阶梯制，将物业收费控制在合理比例内，减免低保户的物业费。对于物业费收交困难的小区，实行班子成员包干制，确保每个小区收交率达到90%以上，并且以街道补贴的方式尽早实现各小区标准化物业管理，同时实现服务内容和服务质量向专业物业管理公司看齐甚至超越的目标，以“低标准收费，高质量服务”真正体现取之于民，用之于民。
2.“四位一体”新型关系---打造“共建共治共享”治理格局
北海街道准物业管理模式形成由街道牵头、社区实施、业主委员会监督、物业公司运营“四位一体”的新型综合管理体制。一是强化了街道社区属地管理责任，形成提前介入、主动作为的工作方式；二是有利于政府更有效动员和组织社会资源，提升政府治理能力和政府工作的有效性；三是增强居民主人翁意识，激发每一位居民共同维护社区共同体利益的自治意识，增强小区自我造血功能，打造“共建共治共享”治理格局。
3.长效管理和常态服务---落实为民服务的民生工程
北海街道积极实施满足群众实际需求的接地气工程。以提升老旧小区日常物业管理水平，实现物业管理全覆盖作为城市治理突破的重要窗口，将“三改一拆”、创建文明城市、卫生城市等政府重点工作与小区物业管理、品质提升有效结合。
希望政府及相关部门能够积极关注我们老旧小区，本着为民办实事的宗旨，走访调研北海街道“准物业”管理模式，把这种由政府牵头实施小区管理的先进做法在我们全市老旧小区中进行推广。