近年来，我市城市建设推进力度很大，城市面貌焕然一新，高档住宅小区和写字楼如雨后春笋般涌现。与此同时，封闭式小区的物业管理问题也日益突显。

1、小区管理主体繁杂。目前，主要有四种类型的物业管理主体：一是由房产开发商沿承而来的物业管理主体；二是以小区所属单位聘请的物业管理主体；三是以小区业主委员会聘请的物业管理主体；四是小区业主委员会自治管理。

2、物业管理部门权责不清。由于物业管理主体多元、性质不一，导致平时所承担是职能也各不相同，呈现出权责不一现象。而建设、建管等房产行政主管部门也未对物业管理主体的权限、职责等作出明确划分和界定，导致权责边界不清。

3、小区业委会作用发挥不明显。由于业主主体意识缺乏，对业主委员会筹建工作积极性不高、参与度不够，导致业主委员会筹建困难，进而影响业主委员会职能发挥。当前，业委会正常运行难、业主自治组织建立难，已成为封闭式小区管理遇到的主要问题。

4、涉及物业管理纠纷多。目前小区物业管理涉及问题主要包括：小区保洁、车辆停放、乱搭乱建、侵占绿地、饲养动物、房子质量、物业维修、设施改造等方方面面，需要规划、建设、市政、卫生、交通、公安等相关部门的协调配合，单纯依靠物业公司根本无法解决。

5、物业管理收费难。多年来，物业服务收费困难问题一直难以解决。业主拖欠甚至不缴管理费现象较普遍，物业管理费拖欠导致物业服务企业生存压力很大，阻碍了物业服务市场健康发展。物业管理费的不足也导致了管理服务质量下降，加大了物业公司与业主之间的矛盾，降低了广大业主对居住环境的满意度。

建议办法：

1、规范物业管理市场。一要切实发挥建设、房管等职能部门的引导、管理作用。完善物业管理的规范性文件，对物业管理主体所肩负职能和责任，享有的权利和义务进行明确界定，划定职责范围、理清责任边界。二要加强对物业管理主体的监督管理。建立物业管理企业诚信档案、准入、退出等机制，出现违规行为的要予以警告、限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。探索物业管理费收费标准听证会制度，全面对公众场所、楼道广告费等其他收入进行审计、上墙公示，进一步提升物业管理有关费用收缴、使用的透明度，为物业管理费收缴打下公开、透明的基础。三要加强政策扶持。政府及有关职能部门要研究出台相应的扶持政策，培育物业管理市场。如对物业公司给予税收减免和优惠，减轻运行负担，促使其步入良性循环。

2、完善物业管理协调机制。一要注重发挥业主委员会的作用。抓好小区业主委员会筹建工作，全面补齐业主委员会在物业管理中的短板。二要注重发挥职能部门网格员作用。物业管理部门要主动加强同行政执法、公安、市场监管等小区网格员的沟通联系，形成工作合力，把问题解决在萌芽状态。三要探索建立物业、建设单位、业主委员会、业主等四方协调机制。针对房屋质量问题、小区建设遗留问题形成四方协调，明确责任清单、协商解决方案、督促整改解决，共建和谐小区。

3、提升物业管理业务水平。一要提升物业管理主体业务素质。要进一步加强物业公司服务意识，做到服务做在业主需求处，全面提升服务满意度和物业美誉度。要抓好物业管理培训，对具体负责人进行管理能力的针对性培训，对从业人员进行业务素质的培训、教育，全面提升我市物业管理的服务水平和管理能力。二要拓展服务范围。在立足公共服务的基础上，探索专门服务和特约服务等模式，针对特定业主的特定需要，进一步提供个性化服务，既解决业主实际困难，又增加服务收入。

4、营造和谐物业管理氛围。一要加大宣传力度。加大对物业管理方面法规的宣传，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主了解物业管理的政策法规，引导业主树立正确的消费观念，正确行使权利和履行义务。二要开展文明志愿活动，对小区乱扔垃圾、乱停车辆、违章搭建等违规行为进行监督劝导，加强邻里沟通交流，促进邻里和睦互助，推动业主文明素质再提升。三要增强物业管理费收缴力度。对态度恶劣、长期无故拖欠、拒缴的业主，要加大法院执行力度，探索将建立物业管理费收缴情况纳入诚信管理体系。